Лилия К* предлагает Вам запомнить сайт «Квартира, дом, дача»
Вы хотите запомнить сайт «Квартира, дом, дача»?
Да Нет
×
Прогноз погоды

МОЙ ДОМ - МОЯ КРЕПОСТЬ

Снос пятиэтажек в Москве: насколько реальны планы столичного правительства

развернуть
Илья ФроловForbes Contributor
Снос пятиэтажек в Москве: насколько реальны планы столичного правительстваФото Савченко Александр / TASS
Сколько придется потратить на перестройку города, чего стоит ждать гражданам и какую роль в этом будет играть ипотека?

В конце февраля в Москве была инициирована новая программа сноса пятиэтажек. Согласно основным ее параметрам, в ближайшие годы в границах города, включая и новые территории, будет снесено 25 млн квадратных метров жилья, или 75 000 домов устаревших серий, в которых в настоящее время проживает 1,6 млн человек. По нашим оценкам, с учетом современных стандартов строительства на освобожденных после сноса пятиэтажек территориях возможно строительство до 60-70 млн квадратных метров нового жилья. Для сравнения, на всей территории России в 2016 году было введено в эксплуатацию 80 млн квадратных метров, при этом в 2015 году был достигнут постсоветский максимум по объемам введенного жилья — 85 млн квадратных метров. Для отдельно взятого города это просто колоссальная цифра, и второй этап программы сноса пятиэтажек будет в 4 раза более масштабным, чем первый, начатый в 1999 году. При этом стоит отметить, что первая программа продолжается уже 18 лет и при этом затрагивает 1722 хрущевки общей площадью более 6 млн квадратных метров.

Попробуем разобраться, насколько реалистичны эти планы.

Вопрос 1: достаточны ли текущие строительные мощности столичных застройщиков?

В 2012-2016 годах в Москве ежегодно вводилось 3,1-3,9 млн квадратных метров нового жилья, таким образом, сроки реализации этой программы могут составить по крайней мере 17-20 лет, что сопоставимо по срокам с первой программой, инициированной в 1999 году и действующей до сих пор. Однако, как мы помним, сроки окончания первой программы сноса неоднократно сдвигались, поэтому не исключено, что та же участь постигнет и этот этап сноса. К тому же расчеты по срокам приведены при условии сосредоточения сил застройщиков именно на этой программе, что выглядит не совсем реалистично, так как интерес представляют также программа редевелопмента промышленных зон и развитие на новых территориях.

Снос пятиэтажек в Москве: насколько реальны планы столичного правительства

Каков потенциальный объем мощностей у застройщиков в московском регионе? Мы видим, в среднем объемы ввода в Москве составляли примерно 3,5 млн квадратных метров, при этом девелоперская активность смещалась в сторону Подмосковья и новых территорий, что было связано с дефицитом площадок под застройку в пределах МКАД. Таким образом, если оценивать потенциал столичных застройщиков с точки зрения фактических объемов ввода, то в Москве возможно строительство 4,5-6 млн квадратных метров силами уже сложившегося пула игроков.

Возвести данные объемы силами только лишь казенного предприятия Управление гражданского строительства (УГС) невозможно, поэтому очевидно, что город планирует привлекать частных инвесторов и девелоперов. Какие компании могут стать основными участниками «большой стройки» в Москве? Мы полагаем, что интерес могут проявить все основные присутствующие в регионе застройщики, в первую очередь ГК ПИК (потенциальный объем строительства 1,5-1,8 млн квадратных метров в год), поглотившая в прошлом году «Мортон» и удвоившая тем самым производственные мощности. По данным СМИ, ГК ПИК уже приостановила переговоры по приобретению новых земельных участков до появления конкретики по условиям участия в программе сноса пятиэтажек.

Вторым наиболее очевидным претендентом может стать ФСК «Лидер», второй по объему мощностей застройщик в регионе (0,9-1 млн квадратных метров в год). Третьим наиболее вероятным кандидатом является концерн «Крост», уже поучаствовавший в первом этапе сноса. А к строительству, скорее всего, монолитных домов в ЦАО могут привлечь ведущих застройщиков премиальной недвижимости столицы — «Баркли», «Донстрой», «Галс-Девелопмент».

Таким образом, привлекательность участия застройщиков во втором этапе сноса пятиэтажек во многом будет определяться двумя основными вопросами: на каких условиях будут привлекаться девелоперы и какова доля города в проектах под переселение, а также, во сколько обойдется земля и подключение к коммуникациям и будут ли повышены требования к социальной инфраструктуре обновленных микрорайонов.

Вопрос 2: где взять деньги на новое строительство?

Для того чтобы реализация проектов нового строительства была экономически эффективной, с учетом сноса старых домов, расчистки территории и перекладки коммуникаций, застройщик без влияния на себестоимость строительства и цены реализации, должен выделить городу не более 15-20% от общей жилой площади вновь построенных домов. Действовавшая в рамках первой программы норма в 30% выглядит завышенной и недостаточно привлекательной, и затягивание со сроками реализации первого этапа реновации это подтверждает.

Таким образом, при сносе 25 млн квадратных метров застройщикам для получения экономически обоснованного проекта предстоит пойти либо по пути увеличения этажности проектов до 18-30 этажей (что вряд ли реализуемо в прилегающих к центру Москвы районах), либо двигаться по пути сокращения метража квартир — увеличения количества квартир-студий, компактных квартир, которые можно предложить массовому покупателю. Другой способ обеспечить привлекательность проектов для застройщиков — предложить им субсидии за счет городского бюджета, что покроет расходы на переселение. В этом случае проект можно будет реализовать уже при меньшей этажности. Или, к примеру, город на льготных условиях будет предоставлять площадку под застройку и подводить все коммуникации (совокупно эти расходы формируют до 22% себестоимости нового строительства, или 13-16 000 рублей с квадратного метра).

Снос пятиэтажек в Москве: насколько реальны планы столичного правительства

Во сколько обойдется строительство 60-70 млн квадратных метров жилья? При средней себестоимости строительства в 65 000 рублей за метр обновление жилищного фонда в Москве может обойтись в 3,9-4,6 трлн рублей, при условии того, что себестоимость не будет расти в будущем.

Вопрос 3 (и самый главный): имеется ли на новое жилье достаточный спрос и какие перспективы принесет программа реновации горожанам?

60-70 млн квадратных метров нового жилья без учета переселенцев — это примерно 1,1-1,3 млн новых квартир и около 2,8-3,9 млн новых жителей. Очевидно, что столь значительное (на 25-30%!) увеличение численности населения Москвы в старых границах создает колоссальную нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру, что потребует новых административных решений — строительства поликлиник, детских садов и школ, а также, по-видимому, новый этап реконструкции автомагистралей города и дальнейшее развитие метрополитена и других видов общественного транспорта.

При этом строительство современных домов взамен пятиэтажек в обжитых районах является более привлекательными, чем объекты за пределами МКАД. Поэтому можно предположить, что покупатели проголосуют рублем и будут выбирать в первую очередь именно эти проекты. В этой связи перспективы реализации жилья в комплексах в Новой Москве и ближайшем Подмосковье могут значительно ухудшиться. Кроме того, спрос может упасть и на московскую вторичную недвижимость, что приведет к дальнейшей коррекции цен и сокращению дисконта первички и вторички не в пользу уже построенного жилья, обладающего уступающими новостройкам качественными характеристиками.

Таким образом, «оттягивание» спроса со вторички и Новой Москвы/Подмосковья приведет к наличию достаточного потенциального спроса на новые квартиры. На руку играет также снижение ставок и популяризация ипотеки и все еще относительно невысокий уровень ее проникновения.

В последние 3 года мы видим, что ипотека растет быстрее, чем остальные виды розничного кредитования. Доля ипотеки в совокупном кредитном портфеле банков выросла с 21,2% в 2013 году до 32,8% в 2016 году. С чем это может быть связано? На наш взгляд, с рядом факторов. Во-первых, в России в период высоких цен на недвижимость сформировался большой неудовлетворенный спрос покупателей, которые постепенно выходят на рынок, и здесь играет ролькак общая тенденция к снижению ставок и господдержка, так и демографический фактор — появление нового поколения платежеспособных заемщиков. К тому же повышается финансовая грамотность населения, и ипотека все чаще воспринимается как удобный инструмент для быстрого улучшения жилищных условий.

Снижение ставок по ипотеке может продолжиться, статистика показывает, что комфортный уровень ипотечной ставки для банка — базис (длинные ОФЗ) + 200-250 б.п. По мере постепенного снижения ставки ЦБ они также будут двигаться вниз. А это может привести к тому, что ипотечная ставка в среднесрочной перспективе может опуститься до 8-8,5%. В этом случае на первичку могут прийти многочисленные бывшие квартиросъемщики, платившие за съемное жилье по ставке 5-6% годовых (средний уровень по Москве). Это довольно большой пласт трудоспособного населения. Сужение дифференциала ставок «ставка по ипотеке — ставка по аренде» станет мощным поддерживающим фактором для рынка даже в условиях растущего предложения квартир.


Ключевые слова: жкх, о недвижимости
Опубликовано 16.05.2017 в 17:01

Комментарии

Показать предыдущие комментарии (показано %s из %s)
Байрус
Байрус 16 мая, в 17:57 предполагаю столь сильное уплотнение не будет на пользу столице, хотя может рациональность и победит жадность застройщиков...не уверен, вообще... Текст скрыт развернуть
0
Владимир Евгеньевич Пригожин
Владимир Евгеньевич Пригожин 17 июня, в 23:33 Московский стандарт предоставления новых квартир по программе реновации
Многие из вас, благодаря программе реновации, получат возможность переехать из морально устаревшего и физически изношенного жилья в современное, более удобное и комфортное, оснащённое лифтами и остеклёнными балконами, безопасными электроплитами и энергоэффективными окнами и батареями.
К сожалению, сложившаяся порочная система оборудования жилья в многоквартирных домах может нанести вред вашему здоровью и здоровью ваших детей, если своевременно не принять меры по исправлению недостатков.
Обратите внимание: ни в одном из предложений по замене жилья не прописано, что микроклимат в квартире должен соответствовать требованиям ГОСТов, СНиПов и СанПиНов. Считается, что вы их знаете и будете сами поддерживать параметры экологии жилища в соответствии с нормами.
Ну вот, вы получили такую квартиру, которая изображена на картинках…
Вентиляция будет самая дешёвая, естественная, которая не обеспечивает нормативного воздухообмена. Это уже нарушение СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», п. 7.1.3.
На фотографиях не видно никаких приточных вентиляционных устройств (клапанов) ни в окнах (балконных дверях), ни в стенах. Открывать зимой двери для проветривания — это простуда — форточки не предусмотрены. А ночью придётся дышать грязным воздухом, который очень быстро заполняется углекислым и прочими вредными газами. Но, даже если клапаны будут установлены, никто не объяснят, как ими пользоваться, и вы их просто заклеите, а то и замените окна, «чтобы не дуло». Так же точно вам не расскажут, почему на последних этажах в вытяжные отверстия вставлены вентиляторы, и почему они должны работать круглосуточно, а заодно, кто их должен ремонтировать. Для проверки качества воздуха можно приобрести детектор углекислого газа по относительно доступной цене (честное слово, здоровье дороже).
Вытяжное отверстие на кухне закрыто решёткой. Обычно в это отверстие вставляется труба кухонной «вытяжки», которая ослабляет и так ненадёжную вентиляцию ещё в 3-4 раза. Кроме того, под межкомнатными дверями нет зазора для прохода вентиляционного воздуха, который должен быть от 1,5 до 2,5 см. Побочный эффект этой конструкции — постоянный запах соседской кухни у вас, и запах вашей кухни у соседей. Но никто не предупредит об этом ни вас, ни соседей. Вообще-то, для квартир выпускаются воздухоочистители с фильтрами (рециркуляционные), но об этом мало, кто догадывается.
В новой квартире вентиляция перекрыта в 3-х местах: на притоке — герметичными окнами и остеклением балкона, на перетоке — плотными межкомнатными дверями и на вытяжке — воздухоочистителем «вытяжного» типа, предназначенного для кухни–пристройки к коттеджу. Такая квартира представляет собой полиэтиленовый пакет на голове, только большего размера — убивает не сразу, но тяжёлыми хроническими заболеваниями «наградить» может.
Синдром больных зданий — апатия и усталость, головные боли, сухость и заложенность носа, воспаленные сухие глаза, воспаленное горло, сухая кожа и/или сыпь на коже; водянистые глаза, песок в глазах и насморк, симптомы, сходные с сенной лихорадкой. Эти проявления, длящиеся сравнительно короткое время, могут быть достаточно резкими и изматывающими. Например, согласно недавнему отчету экологов природоохранного агентства Healthy Buildings, Healthy People: A Vision for the 21st Century, долговременный риск связан с плохим качеством воздуха в помещении, причем в группу риска помимо прочего входят астма, рак, нарушения репродуктивной системы и развития ребенка.
Смотрим дальше. «В помещениях будут установлены пластиковые окна, защищающие от пыли и шума» В реальности, от наружной пыли и высокочастотного шума защищают любые окна, оснащённые резиновыми уплотнителями, перекрывающими приток вентиляционного воздуха. Открывание окна для проветривания сводит на нет весь шумо- и пылезащитный эффект, что весьма актуально для домов, стоящих у дорог. А вот низкочастотный шум, проникающий сквозь стёкла, придётся гасить специальной конструкцией окон, не совсем пластиковых.
Особую тревогу вызывает остекление балконов, предназначенных для эвакуации людей при пожаре. «Балконы оборудуют стеклопакетами». Зачем нужны теплозащитные стеклопакеты в неотапливаемом помещении, не поймёт ни один инженер-строитель. Герметичные окна на балконе перекрывают приток вентиляционного воздуха в комнату и провоцируют появление конденсата и плесени. К чему это приводит, мы уже знаем. На замечательной панорамно-остеклённой «глухими» створками лоджии уже сейчас видна грязь на стёклах. ГОСТ Р 56926-2016 как бы не существует. Хотя там прописано:
«Светопрозрачность должна быть обеспечена на протяжении всего расчетного периода эксплуатации изделий за счет безопасного периодического обслуживания»., т. е. возможность мытья стекол вручную без каких-либо дополнительных специальных приспособлений. А для мытья глухого остекления придётся нанимать весьма недешёвых верхолазов. Или терпеть грязные стёкла, прикрывающие сваленные на балконе вещи.
Остекление балкона — это собственность жильца, которую, тем не менее, ему в собственность не передают. Попытки «утеплить» такую лоджию эффекта не дадут, но повредить фасад могут, с соответствующими последствиями.
На всё остекление, окна, ванны, раковины, смесители, счётчики нужно настоятельно требовать документы: паспорт, инструкцию по эксплуатации и гарантийный талон, вплоть до суда. Иначе придётся всё ремонтировать и менять за свой счёт. А вот батареи – это часть дома, и менять или переносить их без соответствующего разрешения запрещено. Но инструкция к ним тоже требуется.
Так почему же москвичам предлагают непригодное для проживания жильё?
Да потому, что они о таком мечтают!
На картинках нарисована «мечта новосёла» — то, во что превращаются квартиры в новостройках после несанкционированной переделки — попытки повторить интерьер немецкого коттеджа в квартире с принципиально другой системой вентиляции. Самое страшное то, что это стало модным.
Все попытки изменить ситуацию на протяжении более 10 лет натолкнулись на бездействие ответственных структур, вплоть до Минстроя и Госдумы. Вопросами экологии жилища не занимаются нигде. Причина простая: покупатели квартир в суд не подают. А не подают, потому что знают, что это бесполезно. Суды реально рассматривают только коллективные иски. Попытка судиться с системой в одиночку заканчивается отказом без объяснения причин.
25 статья Конституции гарантирует неприкосновенность жилища. Любой может превратить свою квартиру в непригодную для проживания, а потом жалеть об этом, если догадается о причинах своих бед. Но официально предлагать подобные квартиры для массового переселения — это уже на грани преступления.
Дорогие москвичи! Надеюсь, вы поняли, что вопросы экологии вашего нового жилища никого, кроме вас, не интересуют, и решать их придётся исключительно самим. Вам придётся определиться, что для вас важнее: модный интерьер на картинке городского портала или здоровье; отстаивать свои права или терпеть и терять собственное здоровье.
Желаю вам здоровья и приятного новоселья.
В.Е. Пригожин, эксперт Московского общества защиты потребителей
Московский стандарт предоставления новых квартир по программе реновации
Многие из вас, благодаря программе реновации, получат возможность переехать из морально устаревшего и физически изношенного жилья в современное, более удобное и комфортное, оснащённое лифтами и остеклёнными балконами, безопасными электроплитами и энергоэффективными окнами и батареями.
К сожалению, сложившаяся порочная система оборудования жилья в многоквартирных домах может нанести вред вашему здоровью и здоровью ваших детей, если своевременно не принять меры по исправлению недостатков.
Обратите внимание: ни в одном из предложений по замене жилья не прописано, что микроклимат в квартире должен соответствовать требованиям ГОСТов, СНиПов и СанПиНов. Считается, что вы их знаете и будете сами поддерживать параметры экологии жилища в соответствии с нормами.
Ну вот, вы получили такую квартиру, которая изображена на картинках…
Вентиляция будет самая дешёвая, естественная, которая не обеспечивает нормативного воздухообмена. Это уже нарушение СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», п. 7.1.3.
На фотографиях не видно никаких приточных вентиляционных устройств (клапанов) ни в окнах (балконных дверях), ни в стенах. Открывать зимой двери для проветривания — это простуда — форточки не предусмотрены. А ночью придётся дышать грязным воздухом, который очень быстро заполняется углекислым и прочими вредными газами. Но, даже если клапаны будут установлены, никто не объяснят, как ими пользоваться, и вы их просто заклеите, а то и замените окна, «чтобы не дуло». Так же точно вам не расскажут, почему на последних этажах в вытяжные отверстия вставлены вентиляторы, и почему они должны работать круглосуточно, а заодно, кто их должен ремонтировать. Для проверки качества воздуха можно приобрести детектор углекислого газа по относительно доступной цене (честное слово, здоровье дороже).
Вытяжное отверстие на кухне закрыто решёткой. Обычно в это отверстие вставляется труба кухонной «вытяжки», которая ослабляет и так ненадёжную вентиляцию ещё в 3-4 раза. Кроме того, под межкомнатными дверями нет зазора для прохода вентиляционного воздуха, который должен быть от 1,5 до 2,5 см. Побочный эффект этой конструкции — постоянный запах соседской кухни у вас, и запах вашей кухни у соседей. Но никто не предупредит об этом ни вас, ни соседей. Вообще-то, для квартир выпускаются воздухоочистители с фильтрами (рециркуляционные), но об этом мало, кто догадывается.
В новой квартире вентиляция перекрыта в 3-х местах: на притоке — герметичными окнами и остеклением балкона, на перетоке — плотными межкомнатными дверями и на вытяжке — воздухоочистителем «вытяжного» типа, предназначенного для кухни–пристройки к коттеджу. Такая квартира представляет собой полиэтиленовый пакет на голове, только большего размера — убивает не сразу, но тяжёлыми хроническими заболеваниями «наградить» может.
Синдром больных зданий — апатия и усталость, головные боли, сухость и заложенность носа, воспаленные сухие глаза, воспаленное горло, сухая кожа и/или сыпь на коже; водянистые глаза, песок в глазах и насморк, симптомы, сходные с сенной лихорадкой. Эти проявления, длящиеся сравнительно короткое время, могут быть достаточно резкими и изматывающими. Например, согласно недавнему отчету экологов природоохранного агентства Healthy Buildings, Healthy People: A Vision for the 21st Century, долговременный риск связан с плохим качеством воздуха в помещении, причем в группу риска помимо прочего входят астма, рак, нарушения репродуктивной системы и развития ребенка.
Смотрим дальше. «В помещениях будут установлены пластиковые окна, защищающие от пыли и шума» В реальности, от наружной пыли и высокочастотного шума защищают любые окна, оснащённые резиновыми уплотнителями, перекрывающими приток вентиляционного воздуха. Открывание окна для проветривания сводит на нет весь шумо- и пылезащитный эффект, что весьма актуально для домов, стоящих у дорог. А вот низкочастотный шум, проникающий сквозь стёкла, придётся гасить специальной конструкцией окон, не совсем пластиковых.
Особую тревогу вызывает остекление балконов, предназначенных для эвакуации людей при пожаре. «Балконы оборудуют стеклопакетами». Зачем нужны теплозащитные стеклопакеты в неотапливаемом помещении, не поймёт ни один инженер-строитель. Герметичные окна на балконе перекрывают приток вентиляционного воздуха в комнату и провоцируют появление конденсата и плесени. К чему это приводит, мы уже знаем. На замечательной панорамно-остеклённой «глухими» створками лоджии уже сейчас видна грязь на стёклах. ГОСТ Р 56926-2016 как бы не существует. Хотя там прописано:
«Светопрозрачность должна быть обеспечена на протяжении всего расчетного периода эксплуатации изделий за счет безопасного периодического обслуживания»., т. е. возможность мытья стекол вручную без каких-либо дополнительных специальных приспособлений. А для мытья глухого остекления придётся нанимать весьма недешёвых верхолазов. Или терпеть грязные стёкла, прикрывающие сваленные на балконе вещи.
Остекление балкона — это собственность жильца, которую, тем не менее, ему в собственность не передают. Попытки «утеплить» такую лоджию эффекта не дадут, но повредить фасад могут, с соответствующими последствиями.
На всё остекление, окна, ванны, раковины, смесители, счётчики нужно настоятельно требовать документы: паспорт, инструкцию по эксплуатации и гарантийный талон, вплоть до суда. Иначе придётся всё ремонтировать и менять за свой счёт. А вот батареи – это часть дома, и менять или переносить их без соответствующего разрешения запрещено. Но инструкция к ним тоже требуется.
Так почему же москвичам предлагают непригодное для проживания жильё?
Да потому, что они о таком мечтают!
На картинках нарисована «мечта новосёла» — то, во что превращаются квартиры в новостройках после несанкционированной переделки — попытки повторить интерьер немецкого коттеджа в квартире с принципиально другой системой вентиляции. Самое страшное то, что это стало модным.
Все попытки изменить ситуацию на протяжении более 10 лет натолкнулись на бездействие ответственных структур, вплоть до Минстроя и Госдумы. Вопросами экологии жилища не занимаются нигде. Причина простая: покупатели квартир в суд не подают. А не подают, потому что знают, что это бесполезно. Суды реально рассматривают только коллективные иски. Попытка судиться с системой в одиночку заканчивается отказом без объяснения причин.
25 статья Конституции гарантирует неприкосновенность жилища. Любой может превратить свою квартиру в непригодную для проживания, а потом жалеть об этом, если догадается о причинах своих бед. Но официально предлагать подобные квартиры для массового переселения — это уже на грани преступления.
Дорогие москвичи! Надеюсь, вы поняли, что вопросы экологии вашего нового жилища никого, кроме вас, не интересуют, и решать их придётся исключительно самим. Вам придётся определиться, что для вас важнее: модный интерьер на картинке городского портала или здоровье; отстаивать свои права или терпеть и терять собственное здоровье.
Желаю вам здоровья и приятного новоселья.
Московский стандарт предоставления новых квартир по программе реновации
Многие из вас, благодаря программе реновации, получат возможность переехать из морально устаревшего и физически изношенного жилья в современное, более удобное и комфортное, оснащённое лифтами и остеклёнными балконами, безопасными электроплитами и энергоэффективными окнами и батареями.
К сожалению, сложившаяся порочная система оборудования жилья в многоквартирных домах может нанести вред вашему здоровью и здоровью ваших детей, если своевременно не принять меры по исправлению недостатков.
Обратите внимание: ни в одном из предложений по замене жилья не прописано, что микроклимат в квартире должен соответствовать требованиям ГОСТов, СНиПов и СанПиНов. Считается, что вы их знаете и будете сами поддерживать параметры экологии жилища в соответствии с нормами.
Ну вот, вы получили такую квартиру, которая изображена на картинках…
Вентиляция будет самая дешёвая, естественная, которая не обеспечивает нормативного воздухообмена. Это уже нарушение СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», п. 7.1.3.
На фотографиях не видно никаких приточных вентиляционных устройств (клапанов) ни в окнах (балконных дверях), ни в стенах. Открывать зимой двери для проветривания — это простуда — форточки не предусмотрены. А ночью придётся дышать грязным воздухом, который очень быстро заполняется углекислым и прочими вредными газами. Но, даже если клапаны будут установлены, никто не объяснят, как ими пользоваться, и вы их просто заклеите, а то и замените окна, «чтобы не дуло». Так же точно вам не расскажут, почему на последних этажах в вытяжные отверстия вставлены вентиляторы, и почему они должны работать круглосуточно, а заодно, кто их должен ремонтировать. Для проверки качества воздуха можно приобрести детектор углекислого газа по относительно доступной цене (честное слово, здоровье дороже).
Вытяжное отверстие на кухне закрыто решёткой. Обычно в это отверстие вставляется труба кухонной «вытяжки», которая ослабляет и так ненадёжную вентиляцию ещё в 3-4 раза. Кроме того, под межкомнатными дверями нет зазора для прохода вентиляционного воздуха, который должен быть от 1,5 до 2,5 см. Побочный эффект этой конструкции — постоянный запах соседской кухни у вас, и запах вашей кухни у соседей. Но никто не предупредит об этом ни вас, ни соседей. Вообще-то, для квартир выпускаются воздухоочистители с фильтрами (рециркуляционные), но об этом мало, кто догадывается.
В новой квартире вентиляция перекрыта в 3-х местах: на притоке — герметичными окнами и остеклением балкона, на перетоке — плотными межкомнатными дверями и на вытяжке — воздухоочистителем «вытяжного» типа, предназначенного для кухни–пристройки к коттеджу. Такая квартира представляет собой полиэтиленовый пакет на голове, только большего размера — убивает не сразу, но тяжёлыми хроническими заболеваниями «наградить» может.
Синдром больных зданий — апатия и усталость, головные боли, сухость и заложенность носа, воспаленные сухие глаза, воспаленное горло, сухая кожа и/или сыпь на коже; водянистые глаза, песок в глазах и насморк, симптомы, сходные с сенной лихорадкой. Эти проявления, длящиеся сравнительно короткое время, могут быть достаточно резкими и изматывающими. Например, согласно недавнему отчету экологов природоохранного агентства Healthy Buildings, Healthy People: A Vision for the 21st Century, долговременный риск связан с плохим качеством воздуха в помещении, причем в группу риска помимо прочего входят астма, рак, нарушения репродуктивной системы и развития ребенка.
Смотрим дальше. «В помещениях будут установлены пластиковые окна, защищающие от пыли и шума» В реальности, от наружной пыли и высокочастотного шума защищают любые окна, оснащённые резиновыми уплотнителями, перекрывающими приток вентиляционного воздуха. Открывание окна для проветривания сводит на нет весь шумо- и пылезащитный эффект, что весьма актуально для домов, стоящих у дорог. А вот низкочастотный шум, проникающий сквозь стёкла, придётся гасить специальной конструкцией окон, не совсем пластиковых.
Особую тревогу вызывает остекление балконов, предназначенных для эвакуации людей при пожаре. «Балконы оборудуют стеклопакетами». Зачем нужны теплозащитные стеклопакеты в неотапливаемом помещении, не поймёт ни один инженер-строитель. Герметичные окна на балконе перекрывают приток вентиляционного воздуха в комнату и провоцируют появление конденсата и плесени. К чему это приводит, мы уже знаем. На замечательной панорамно-остеклённой «глухими» створками лоджии уже сейчас видна грязь на стёклах. ГОСТ Р 56926-2016 как бы не существует. Хотя там прописано:
«Светопрозрачность должна быть обеспечена на протяжении всего расчетного периода эксплуатации изделий за счет безопасного периодического обслуживания»., т. е. возможность мытья стекол вручную без каких-либо дополнительных специальных приспособлений. А для мытья глухого остекления придётся нанимать весьма недешёвых верхолазов. Или терпеть грязные стёкла, прикрывающие сваленные на балконе вещи.
Остекление балкона — это собственность жильца, которую, тем не менее, ему в собственность не передают. Попытки «утеплить» такую лоджию эффекта не дадут, но повредить фасад могут, с соответствующими последствиями.
На всё остекление, окна, ванны, раковины, смесители, счётчики нужно настоятельно требовать документы: паспорт, инструкцию по эксплуатации и гарантийный талон, вплоть до суда. Иначе придётся всё ремонтировать и менять за свой счёт. А вот батареи – это часть дома, и менять или переносить их без соответствующего разрешения запрещено. Но инструкция к ним тоже требуется.
Так почему же москвичам предлагают непригодное для проживания жильё?
Да потому, что они о таком мечтают!
На картинках нарисована «мечта новосёла» — то, во что превращаются квартиры в новостройках после несанкционированной переделки — попытки повторить интерьер немецкого коттеджа в квартире с принципиально другой системой вентиляции. Самое страшное то, что это стало модным.
Все попытки изменить ситуацию на протяжении более 10 лет натолкнулись на бездействие ответственных структур, вплоть до Минстроя и Госдумы. Вопросами экологии жилища не занимаются нигде. Причина простая: покупатели квартир в суд не подают. А не подают, потому что знают, что это бесполезно. Суды реально рассматривают только коллективные иски. Попытка судиться с системой в одиночку заканчивается отказом без объяснения причин.
25 статья Конституции гарантирует неприкосновенность жилища. Любой может превратить свою квартиру в непригодную для проживания, а потом жалеть об этом, если догадается о причинах своих бед. Но официально предлагать подобные квартиры для массового переселения — это уже на грани преступления.
Дорогие москвичи! Надеюсь, вы поняли, что вопросы экологии вашего нового жилища никого, кроме вас, не интересуют, и решать их придётся исключительно самим. Вам придётся определиться, что для вас важнее: модный интерьер на картинке городского портала или здоровье; отстаивать свои права или терпеть и терять собственное здоровье.
Желаю вам здоровья и приятного новоселья.
В.Е. Пригожин, эксперт Московского общества защиты потребителей
Московский стандарт предоставления новых квартир по программе реновации
Многие из вас, благодаря программе реновации, получат возможность переехать из морально устаревшего и физически изношенного жилья в современное, более удобное и комфортное, оснащённое лифтами и остеклёнными балконами, безопасными электроплитами и энергоэффективными окнами и батареями.
К сожалению, сложившаяся порочная система оборудования жилья в многоквартирных домах может нанести вред вашему здоровью и здоровью ваших детей, если своевременно не принять меры по исправлению недостатков.
Обратите внимание: ни в одном из предложений по замене жилья не прописано, что микроклимат в квартире должен соответствовать требованиям ГОСТов, СНиПов и СанПиНов. Считается, что вы их знаете и будете сами поддерживать параметры экологии жилища в соответствии с нормами.
Ну вот, вы получили такую квартиру, которая изображена на картинках…
Вентиляция будет самая дешёвая, естественная, которая не обеспечивает нормативного воздухообмена. Это уже нарушение СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», п. 7.1.3.
На фотографиях не видно никаких приточных вентиляционных устройств (клапанов) ни в окнах (балконных дверях), ни в стенах. Открывать зимой двери для проветривания — это простуда — форточки не предусмотрены. А ночью придётся дышать грязным воздухом, который очень быстро заполняется углекислым и прочими вредными газами. Но, даже если клапаны будут установлены, никто не объяснят, как ими пользоваться, и вы их просто заклеите, а то и замените окна, «чтобы не дуло». Так же точно вам не расскажут, почему на последних этажах в вытяжные отверстия вставлены вентиляторы, и почему они должны работать круглосуточно, а заодно, кто их должен ремонтировать. Для проверки качества воздуха можно приобрести детектор углекислого газа по относительно доступной цене (честное слово, здоровье дороже).
Вытяжное отверстие на кухне закрыто решёткой. Обычно в это отверстие вставляется труба кухонной «вытяжки», которая ослабляет и так ненадёжную вентиляцию ещё в 3-4 раза. Кроме того, под межкомнатными дверями нет зазора для прохода вентиляционного воздуха, который должен быть от 1,5 до 2,5 см. Побочный эффект этой конструкции — постоянный запах соседской кухни у вас, и запах вашей кухни у соседей. Но никто не предупредит об этом ни вас, ни соседей. Вообще-то, для квартир выпускаются воздухоочистители с фильтрами (рециркуляционные), но об этом мало, кто догадывается.
В новой квартире вентиляция перекрыта в 3-х местах: на притоке — герметичными окнами и остеклением балкона, на перетоке — плотными межкомнатными дверями и на вытяжке — воздухоочистителем «вытяжного» типа, предназначенного для кухни–пристройки к коттеджу. Такая квартира представляет собой полиэтиленовый пакет на голове, только большего размера — убивает не сразу, но тяжёлыми хроническими заболеваниями «наградить» может.
Синдром больных зданий — апатия и усталость, головные боли, сухость и заложенность носа, воспаленные сухие глаза, воспаленное горло, сухая кожа и/или сыпь на коже; водянистые глаза, песок в глазах и насморк, симптомы, сходные с сенной лихорадкой. Эти проявления, длящиеся сравнительно короткое время, могут быть достаточно резкими и изматывающими. Например, согласно недавнему отчету экологов природоохранного агентства Healthy Buildings, Healthy People: A Vision for the 21st Century, долговременный риск связан с плохим качеством воздуха в помещении, причем в группу риска помимо прочего входят астма, рак, нарушения репродуктивной системы и развития ребенка.
Смотрим дальше. «В помещениях будут установлены пластиковые окна, защищающие от пыли и шума» В реальности, от наружной пыли и высокочастотного шума защищают любые окна, оснащённые резиновыми уплотнителями, перекрывающими приток вентиляционного воздуха. Открывание окна для проветривания сводит на нет весь шумо- и пылезащитный эффект, что весьма актуально для домов, стоящих у дорог. А вот низкочастотный шум, проникающий сквозь стёкла, придётся гасить специальной конструкцией окон, не совсем пластиковых.
Особую тревогу вызывает остекление балконов, предназначенных для эвакуации людей при пожаре. «Балконы оборудуют стеклопакетами». Зачем нужны теплозащитные стеклопакеты в неотапливаемом помещении, не поймёт ни один инженер-строитель. Герметичные окна на балконе перекрывают приток вентиляционного воздуха в комнату и провоцируют появление конденсата и плесени. К чему это приводит, мы уже знаем. На замечательной панорамно-остеклённой «глухими» створками лоджии уже сейчас видна грязь на стёклах. ГОСТ Р 56926-2016 как бы не существует. Хотя там прописано:
«Светопрозрачность должна быть обеспечена на протяжении всего расчетного периода эксплуатации изделий за счет безопасного периодического обслуживания»., т. е. возможность мытья стекол вручную без каких-либо дополнительных специальных приспособлений. А для мытья глухого остекления придётся нанимать весьма недешёвых верхолазов. Или терпеть грязные стёкла, прикрывающие сваленные на балконе вещи.
Остекление балкона — это собственность жильца, которую, тем не менее, ему в собственность не передают. Попытки «утеплить» такую лоджию эффекта не дадут, но повредить фасад могут, с соответствующими последствиями.
На всё остекление, окна, ванны, раковины, смесители, счётчики нужно настоятельно требовать документы: паспорт, инструкцию по эксплуатации и гарантийный талон, вплоть до суда. Иначе придётся всё ремонтировать и менять за свой счёт. А вот батареи – это часть дома, и менять или переносить их без соответствующего разрешения запрещено. Но инструкция к ним тоже требуется.
Так почему же москвичам предлагают непригодное для проживания жильё?
Да потому, что они о таком мечтают!
На картинках нарисована «мечта новосёла» — то, во что превращаются квартиры в новостройках после несанкционированной переделки — попытки повторить интерьер немецкого коттеджа в квартире с принципиально другой системой вентиляции. Самое страшное то, что это стало модным.
Все попытки изменить ситуацию на протяжении более 10 лет натолкнулись на бездействие ответственных структур, вплоть до Минстроя и Госдумы. Вопросами экологии жилища не занимаются нигде. Причина простая: покупатели квартир в суд не подают. А не подают, потому что знают, что это бесполезно. Суды реально рассматривают только коллективные иски. Попытка судиться с системой в одиночку заканчивается отказом без объяснения причин.
25 статья Конституции гарантирует неприкосновенность жилища. Любой может превратить свою квартиру в непригодную для проживания, а потом жалеть об этом, если догадается о причинах своих бед. Но официально предлагать подобные квартиры для массового переселения — это уже на грани преступления.
Дорогие москвичи! Надеюсь, вы поняли, что вопросы экологии вашего нового жилища никого, кроме вас, не интересуют, и решать их придётся исключительно самим. Вам придётся определиться, что для вас важнее: модный интерьер на картинке городского портала или здоровье; отстаивать свои права или терпеть и терять собственное здоровье.
Желаю вам здоровья и приятного новоселья.
В.Е. Пригожин, эксперт Московского общества защиты потребителей
Текст скрыт развернуть
0
Показать новые комментарии
Показаны все комментарии: 2
Комментарии Facebook
Спим красиво: 8 идей для удо…

Спим красиво: 8 идей для удобной спальни и хорошего сна

19 ноя, 16:01
+25 0
Бывшая жена оставила мужу пу…

Бывшая жена оставила мужу пустую квартиру и собаку, но он не растерялся…

19 ноя, 14:01
+34 2
С шармом и креативом: 18 иск…

С шармом и креативом: 18 исключительных предметов мебели, которым будут завидовать все друзья и соседи

19 ноя, 12:01
+25 0
Корзина для игрушек – стильн…

Корзина для игрушек – стильный аксессуар и отличный способ сохранить порядок

19 ноя, 10:00
+25 0
10 целебных напитков от простуды

10 целебных напитков от простуды

19 ноя, 08:01
+28 1
25 упрямых домовладельцев, к…

25 упрямых домовладельцев, которые отказались переезжать

19 ноя, 00:01
+24 0
10 обычных продуктов питания…

10 обычных продуктов питания, которые помогают регулировать артериальное давление

18 ноя, 22:01
+26 0
Классные вещи и креативные гаджеты

Классные вещи и креативные гаджеты

18 ноя, 20:02
+25 0
Можно ли разрешать собаке ил…

Можно ли разрешать собаке или кошке спать в вашей постели?

18 ноя, 18:02
+31 5
Интерьерный тренд: эффект ом…

Интерьерный тренд: эффект омбре в интерьере

18 ноя, 16:32
+25 0
Как быстро омолодить лицо на…

Как быстро омолодить лицо на 5-10 лет без шприца и скальпеля.

18 ноя, 16:00
+37 6
Бабушкина квартира — милые в…

Бабушкина квартира — милые вещи из советского прошлого

18 ноя, 14:01
+37 7
15 продуктов, которые помогу…

15 продуктов, которые помогут навести порядок в доме

18 ноя, 12:01
+29 0
44-летняя женщина бросила му…

44-летняя женщина бросила мужа и 9 детей ради 30-летнего африканца

18 ноя, 10:02
+25 1
Добавляем маленькой квартире…

Добавляем маленькой квартире квадратные метры и делаем перепланировку

18 ноя, 08:00
+26 0

Facebook Like Box

Поиск по блогу

Читать

Последние комментарии

Аля Влади...
Наталья Николаева
mulik
Tatiana Vavilova
пусть лучше спит в кровати, чем в подворотне
Tatiana Vavilova Можно ли разрешать собаке или кошке спать в вашей постели?
Светлана
валентина трапезникова
Спасибо!
валентина трапезникова 10 целебных напитков от простуды
Tatyana Knowlton
Евдоксия Ардалеоновна
nataly63.63 чернышева (бурлакова)
спасибо
nataly63.63 чернышева (б… Как быстро омолодить лицо на 5-10 лет без шприца и скальпеля.
АлександрА_В. Лопатина
елена ананьева
Сева Бабаева
👍👍👍
Сева Бабаева Как быстро омолодить лицо на 5-10 лет без шприца и скальпеля.
Šeri Sheri (Šheri)
Сергей Закерничный
Елена Ю
Бабулечка,на втором снимке,-такая мастерица)))
Елена Ю Бабушкина квартира — милые вещи из советского прошлого
Елена Ю
и не надо расставаться--берегите,как память)))
Елена Ю Бабушкина квартира — милые вещи из советского прошлого
Александр Zaltik
Вера Филатова
Мария Доронина
согласна
Мария Доронина Как быстро омолодить лицо на 5-10 лет без шприца и скальпеля.
алла Kochkaryova
Читать
Самое интересное:
Более 30 лет художница создавала дом своей мечты, теперь соседи скрипят зубами от зависти

Более 30 лет художница создавала дом своей мечты, теперь соседи скрипят зубами от зависти

В течение 35 лет художница из Миннеаполиса (штат Миннесота) украшала свой дом с помощью клеевого пистолета. Художница из Миннеаполиса (штат Миннесот

15 ноя, 08:01
+58 42
История о простой человеческой доброте

История о простой человеческой доброте

У каждого из нас свои воспоминания о детстве – весёлые, смешные, трогательные и грустные. В детстве, конечно, цвета кажутся ярче, небо – голубее, деревья – выше, н

15 ноя, 14:02
+51 1
Супруги приобрели двухэтажный дом всего за 1 фунт (В чем подвох?)

Супруги приобрели двухэтажный дом всего за 1 фунт (В чем подвох?)

Супруги приобрели дом всего за 1 фунт стерлингов. Год назад семейная пара приобрела двухэтажный дом в Ливерпуле (Великобритания). Об этом событии написа

16 ноя, 14:02
+49 2
Как правильно вешать подкову на счастье

Как правильно вешать подкову на счастье

Подкова является самым популярным талисманом на счастье. Она есть почти в каждом доме, но не все знают, как ею правильно пользоваться для привлечения удачи и

15 ноя, 20:01
+44 6
Она взяла ножницы, бумагу и начала творить. Никто не ожидал, что получится именно это…

Она взяла ножницы, бумагу и начала творить. Никто не ожидал, что получится именно это…

В последнее время всё большей популярностью пользуются дизайнерские бумажные абажуры. Невероятные формы, различные цвета… Вот только стоит такое удовольствие, скор

16 ноя, 08:02
+41 2