Продолжаем поэтапно двигаться к нашей цели – покупке квартиры. Мы нашли вариант, обговорили с продавцом финансовые аспекты и проверили юридическую чистоту объекта. Настало время заняться оформлением сделки. Для начала предстоит собрать необходимые бумаги.
Требуется всегда…
Документы, потребные для заключения сделки с недвижимостью, можно разделить на две группы. Первая – те, что нужны всегда. Главным здесь является свидетельство, удостоверяющее личность владельца, то есть паспорт. Впрочем, без паспорта жизнь вообще печальна и безрадостна… Стоит напомнить, что документ этот подлежит обмену по достижении гражданином 20 и 45 лет. И, выходя на сделку, надо убедиться, что паспорт не «протухнет» к моменту ее завершения. Иначе получится, что в трехстороннем договоре, открывающем продавцу доступ к банковской ячейке, значится человек с такими-то серией и номером паспорта, а приходит совсем другой. Не смертельно (существуют специальные справки из паспортного стола, подтверждающие, что паспорт был заменен), но хлопотно.
Еще необходимы бумаги, подтверждающие права на квартиру – специалисты называют их правоустанавливающими. С ними тонкость в том, что на протяжении всей истории нашего рынка они постоянно менялись. Даже сегодня Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (она же ФРС, она же Регпалата по терминологии риелторов) постоянно что-то в них модифицирует. Цветовая гамма – розовый и зеленый – остается, но оттенки преображаются, на бумагах то появляются, то исчезают все новые финтифлюшечки и завитушечки. Зачем регистраторам (по долгу службы людям вроде бы серьезным) эти игры – бог весть, но участников рынка они радуют «новинками» с похвальной регулярностью: примерно раз в полгода. А до 1998 года никакой ФРС не существовало, документы тогда выдавали местные органы власти. Старые бумаги действительны, но их вид таков, что озадачивает иногда и бывалых риелторов…
Еще одна деталь. В перечень правоустанавливающих документов входит не только Свидетельство о собственности, но и бумага, на основании которого оно вступает в силу. Например, договор купли-продажи. Позабыв последний дома, вы лишаете первый законной силы – сделку по нему не зарегистрируют. Бывают и ситуации, когда право собственности на квартиру возникло (например, по наследству), но не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В этом случае, говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость», возможно, его придется устанавливать через суд.
Следующий пункт – документы из БТИ. Для сделки необходимы кадастровый паспорт и экспликация. Они выдаются на платной основе, со стоимостью все довольно хитро: бумаги «без обследования» (то есть с указанием тех данных, которые имеются в самом БТИ) стоят порядка 300 руб., если же «с выходом техника» (приходит человек и смотрит, что там в квартире на самом деле) – прибавляется еще по 20 руб. за 1 кв. м площади. Резонен вопрос: а нужен ли тот техник? Ответ: формально не нужен, сделку зарегистрируют и так. Но если позже обнаружится незаконная перепланировка, будущему собственнику придется отвечать за нее, как будто он сам ее и провел. Отговорка «это все прежние жильцы наворотили» не пройдет – собственнику предъявят документы БТИ, свидетельствующие, что на момент сделки перепланировки не было. Мораль: хотя заказывать документы к сделке – обязанность продавца, покупателю имеет смысл поучаствовать в процессе хотя бы финансово — оплатить выход техника. Или как минимум внимательно посмотреть документы БТИ, убедившись, что в квартире все так, как и нарисовано на планах.
Последний из документов такого рода – выписка из домовой книги. В Москве она часто заменяется Единым жилищным документом (ЕЖД). Получают выписку в паспортном столе, выдается она бесплатно. Единственная сложность – действительна всего месяц, после надо брать снова.
…и довольно часто
Обращаем внимание: документы, о которых мы будем говорить сейчас, не являются «необязательными»! Они тоже необходимы – просто не для всех сделок, а лишь для части из них. «Список всегда индивидуален в зависимости от объекта недвижимости и субъектов, участвующих в купле-продаже», — отмечает Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость».
Итак. Если человек состоит в браке – требуется согласие супруги (супруга). Оно должно быть письменным и заверенным нотариусом – просто прийти и сказать, что я, дескать, соглашаюсь, недостаточно. Еще сложность – если на момент приобретения недвижимости продавец был женат (замужем), а сейчас нет, имущество считается совместно нажитым и согласие на продажу все равно необходимо. Варианты такие. Убедить бывшую жену дать согласие (непросто, учитывая, что разводы обычно сопровождаются скандалами). Заключить соглашение о разделе имущества. Предъявить решение суда, распределяющее имущество между бывшими супругами.
Если один из собственников продаваемой квартиры – несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки. Их выдают в соответствующих службах, существующих при муниципалитетах, совершенно бесплатно (при условии, конечно, что вам не намекнут на необходимость «позолотить ручку»). Сложность заключается в том, что определять, не пострадают ли в данной сделке интересы детей, органам опеки приходится «на глазок». Поэтому одни чиновники непременно требуют, чтобы общая площадь не уменьшилась. Другие сравнивают цены продаваемой и покупаемой квартир. Третьи соглашаются, чтобы условия проживания стали несколько хуже, но ребенку на специальный банковский счет были положены деньги – своего рода «компенсация», воспользоваться которой он сможет по достижении совершеннолетия. Одним словом, очень многое оставлено на усмотрение конкретной «опекунши».
Для ипотечных сделок банки обязательно требуют выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра права.
При не очень частых, но все-таки встречающихся сделках по продаже комнат в коммуналке другие ее обитатели (соседи продавца) должны дать письменный отказ от преимущественного права покупки.
Как собирать
Формально все просто: бумагами занимается продавец. Покупатель даже не имеет права их получать – с точки зрения работников тех же БТИ или паспортного стола он пока никто. Вот станете собственником квартиры – тогда и заходите. А пока мы не знаем – может, вы злой террорист!
Но есть и неформальные соображения. Ведь нельзя исключить возможность того, что продавец, любезно предлагая собрать документы самостоятельно и за свой счет, подсунет какую-нибудь липу. О проблемах с БТИ и неузаконенными перепланировками мы уже говорили. С паспортными столами может выйти еще хуже: вдруг окажется, что в квартире прописан некто, не фигурирующий в справке, принесенной продавцом. А после уплаты денег и регистрации сделки этот человек получит полное право оспорить ее в суде. Вывод, в общем, простой: нужно сопровождать продавца во все присутственные места, лично убеждаясь, что документы он действительно получает там, а не извлекает из непонятных мест.
Свежие комментарии