Итак, эпопея с приобретением квартиры на вторичном рынке постепенно продвигается. В предыдущих «сериях» мы нашли интересный вариант, договорились о цене и проверили юридическую чистоту. Теперь наступает время вносить за жильепервые деньги – аванс.
Когда сколько?
Хотя аванс – сравнительно небольшая сумма, уже на этой стадии между сторонами должна быть полная ясность относительно порядка будущих расчетов. Фактически в этот момент составляется финансовый план, который в будущем предстоит просто выполнять. С денежной точки зрения сделки с недвижимостью обычно состоят из двух или трех этапов. Первый – внесение того самого аванса, чем покупатель подтверждает серьезность своих намерений. «Для квартир экономкласса эта сумма составляет обычно 150-200 тыс. руб.», — говорит Марина Некрасова, генеральный директор компании «БЕСТ-Новострой». Для элитных объектов размеры авансовых платежей существеннее – до 15-20% стоимости. Если вспомнить порядок цен на элитном рынке, то можно понять, сколь серьезные суммы вносятся здесь уже в начале сделки.
Впрочем, встречаются ситуации, когда размеры аванса оказываются больше стандартных. Речь идет, в частности, о разъездах коммуналок, когда владельцы одной продаваемой квартиры должны авансировать сразу несколько покупаемых. Естественно, они настаивают, чтобы полученного ими аванса хватило на все подобранные варианты – и покупатели, как правило, идут навстречу.
Второй этап расчетов – внесение основной суммы, то есть стоимости за вычетом уже переданного аванса. Бывает и третий (необязательный) этап. Если покупатель по каким-то причинам сомневается, что противоположная сторона вовремя освободит жилье юридически (снимется с регистрации) или физически (вывезет свои вещи и отдаст ключи), он постарается удержать некоторую часть денег до этого момента. Суммы здесь фигурируют незначительные (порядка 50 тыс. руб.), и они передаются продавцу в момент окончательного завершения сделки – при подписании передаточного акта.
Основной вопрос – о возврате
Вернемся к авансу – ведь именно он является нашим «главным героем». Читателей, вероятно, очень удивит тот факт, что подобного термина… вообще не существует — зато есть «задаток» (ст. 380 ГК) и «предварительная оплата» (ст. 487). Как говорят знающие люди, риелторы специально используют в своих договорах понятия, не используемые в законодательстве. Чтобы не подпадать под вводимые законами правила и ограничения.
Ключевой вопрос: в каких случаях, если сделка не состоялась, аванс будет возвращен покупателю, а в каких продающая сторона вправе оставить его себе? Если оперировать «задатками» и «предоплатами», соответствующие предписания можно почерпнуть из ГК, а в ситуации с «авансом» ответ прост: как стороны договорятся. Обычно, если от сделки отказывается продавец, аванс подлежит возврату, если покупатель – нет. Но на практике риелторы (не будем их винить: они работают за деньги и отстаивают интересы того, кто платит) могут предложить противоположной стороне подписать документ, по которому она будет всегда и во всем виновата… Дело осложняется еще и тем, что жизнь многообразна и порой подбрасывает ситуации, которые сложно предвидеть. Например, отказ от сделки покупателя – это, как мы уже сказали, почти 100-процентное основание оставить себе аванс. А если отказ основан на чем-то серьезном? Например, в прошлом квартиры обнаружен криминал — полгода назад из нее по липовому свидетельству о смерти выписали человека, который сейчас бомжует, но вполне может протрезветь и потребовать жилье назад через суд. Это «каприз» или обоснованное решение?
Мораль из всего сказанного очень проста: подписывая авансовое соглашение, нужно внимательнейшим образом изучить его и уточнить, в каких случаях деньги возвращаются, а в каких нет. Аргументы, выдвигаемые иногда брокерами («у нас договоры типовые, их утвердил сам генеральный директор, ничего менять в тексте мы не будем!») иначе как детсадом не назовешь. Уже упоминавшимся ГК установлены свобода договора и равенство всех субъектов гражданского оборота. Выражаясь проще, частное лицо на рынке «весит» ничуть не меньше, чем компания, и вправе добиваться каких угодно изменений в договоре. Конечно, не факт, что удастся добиться. Но всегда можно распрощаться с данным конкретным агентом и пойти поискать другого. Благо, и квартир в продаже, и господ, предлагающих риелторские услуги, сегодня в избытке…
В расчете
На этом этапе покупатель передает продавцу основную сумму. Главная проблема состоит в синхронизации перехода наличных с самой сделкой – они должны добраться от покупателя к продавцу не раньше и не позже регистрации купли-продажи квартиры. Как рассказывает Наталья Алиханова руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», самая распространенная у нас технология такова. Деньги закладываются в банковскую ячейку непосредственно перед подписанием договора. После того, как договор проходит госрегистрацию (она длится месяц), продавец забирает средства из депозитария. Добавим от себя, что различные «веяния времени» (прежде всего распространение современных банковских технологий, систем безналичных переводов) не поколебали устоев квартирного рынка: деньги передаются только налом. Люди побаиваются и банков, и приглядывающего за ними государства (особенно те из продавцов, кто хитрит с налогами), поэтому предпочитают схемы расчетов, гарантирующие надежность и тайну.
Окончательный расчет, как мы помним, приурочен к физической передаче квартиры. Хотя большинство тех, кто продает квартиры, божатся, что освободят их и передадут ключи в оговоренные сроки, практика показывает, что часто бывает иначе. Дело даже не в злом умысле, а в том, что, получив полную сумму, человек перестает интересоваться данной проблемой. Обнаруживается тысяча неотложных дел, передать квартиру и рад бы, да некогда… Вывод очевиден: покупателю заблаговременно (то есть еще в момент подписания авансового соглашения) следует добиться, чтобы некая не очень значительная сумма все же добралась до продавца не ранее, чем он отдаст ключи.
Свежие комментарии