Бабье лето и золотая осень задержится в столице еще на несколько недель, но ближе к ноябрю погода всё меньше будет радовать горожан. Слякоть и холода не особенно располагают к выходам в свет – в это время москвичи становятся домоседами и стараются лишний раз не выбираться на улицу. Впрочем, коротать долгие вечера приятно далеко не в каждом уголке Москвы. Эксперты ежегодно составляют рейтинг самых депрессивных районов столицы. Обычно там высокий уровень преступности, плохая экология, а транспортная доступность еще хуже – словом, жить не хочется. Но недвижимость при этом продается, и спрос на неё есть.
Чтобы составить собственный бытовой рейтинг самых непривлекательных районов столицы, достаточно открыть карту Москвы и поиск по вторичным объектам любого сайта недвижимости. Чем дальше от Садового кольца и ниже стоимость квадратного метра, тем хуже окружение. Профессиональные риэлторы и коренные москвичи считают, что на севере города жить приятнее, чем на юге. Такое убеждение сложилось исторически – долгие годы на северо-западе строились более качественные кварталы для интеллигенции, а на юго-востоке дома попроще – для рабочего класса. В целом эта теория справедлива, но не без исключений в виде неблагополучных Западного и Восточного Дегунино.
При составлении профессионального рейтинга неблагополучных районов специалисты анализируют несколько параметров:
- транспортная доступность
- социальная инфраструктура
- качество жилой застройки
- экология
- уровень преступности
- присутствие мигрантов
Профессионалы рынка недвижимости также опираются на данные московской полиции и частных охранных предприятий. К примеру, компания «Гольфстрим охранные системы» регулярно составляет собственный индекс тревожности Москвы. Этот показатель отражает частоту попыток грабежа квартир по районам города. В списке опасных районов лидирует юго-восток мегаполиса, а самым спокойным считается Западный административный округ.
Тройка отстающих – самые неблагополучные районы Москвы
Топ-3 депрессивных мест Москвы, как правило, предсказуем. Из года в год в антирейтинг попадают «все те же лица» - столичные районы с фундаментальными проблемами в экологии, инфраструктуре и транспортной доступности. Они далеко отстают от благополучной части города по большинству пунктов, характеризующих качество жилой среды.
1. Капотня
По мнению экспертов, лидирует в списке худших Капотня. Этот район объединяет практически все негативные факторы.
Плохую экологию Капотни год от года «обеспечивает» Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ) – одно из самых грязных производств столицы. Также неподалеку от жилых кварталов дымят градирни «ТЭЦ-22» «Мосэнерго», а остатки чистого воздуха в районе исчезают благодаря близости МКАД. Жилой фонд Капотни – это кирпичные и панельные дома 1950 – 1970-х годов постройки, квартиры в которых в среднем стоят 121 тысячи рублей за кв. м. Низкая цена привлекает малообеспеченных людей и мигрантов, а более дорогие и качественные новостройки в районе не возводятся.
На 27,2 тысячи жителей Капотни открыты лишь 4 школы и 5 детских садов, зато есть исправительная колония. Но хуже всего с транспортной доступностью – в районе, расположенном в 19 км от центра Москвы, нет собственного метро. И в ближайшие 7 лет строительства подземки не предвидится.
2. Некрасовка
Некрасовка – это район далеко за МКАДом, который территориально является частью города Люберцы, однако вошел в состав Москвы. Он расположен на территории полей аэрации «Мосводоканала», с чем связано множество экологических проблем. К примеру, качество рекультивации грунта под строительство домов до сих пор вызывает вопросы. Также рядом с жилыми кварталами в Некрасовке расположен мусорный полигон и мусоросжигательный завод, а очистные сооружения «Мосводоканала» успешно перерабатывают изрядную часть хозяйственно-бытовых и промышленных вод Москвы и Подмосковья.
По удаленности от центра Москвы Некрасовка – это фактически область. Единственный плюс – перспектива открытия метро в 2015 году. От Капотни район выгодно отличается лишь строительством недорогого жилья. По цене 117 тысяч рублей за квадрат на местном вторичном рынке можно купить квартиру в современном доме.
3. Западное Бирюлево
За Бирюлево давно закрепилась дурная слава гетто трудовых мигрантов – там располагаются рынки и селятся гастарбайтеры. Неблагополучное соседство снижает цену жилья на 10-15% и предсказуемо влияет на то, как формируется социальная среда. Успешные местные жители стараются при первой возможности обменять квартиру в Бирюлево на недвижимость в другом месте. Для жизни с семьей район фактически не приспособлен: при 90 тысячах жителей там есть всего 7 школ и 16 детских садов, зато в изобилии загрязняющих предприятий. Экологию Бирюлево формируют выбросы крупного мусоросжигательного завода, «ТЭЦ-26» «Мосэнерго» и пивоварни, а также близость ж/д веток и МКАД.
В довершении картины, в Западном Бирюлево нет метро. А единственная транспортная артерия, по которой можно выехать из достаточно крупного района - перегруженное Варшавское шоссе. Неудивительно, что квадратный метр жилья на местном вторичном рынке стоит лишь 132,8 тысяч рублей.
Помимо «медалистов» рейтинга худших районов столицы, среди неблагополучных мест Москвы эксперты выделяют Печатники и Гольяново. В отличие от лидеров списка, там есть собственные станции метро, однако сочетание плохой экологии и некачественной социальной инфраструктуры обеспечивает дурную славу и низкую стоимость жилья. Главный недостаток Печатников – огромная промзона, охватывающая более 200 различных предприятий, а за Гольяново закрепилась плохая репутация района с высоким уровнем преступности.
Почему в «худших» районах сохраняется спрос на жильё
Депрессивные районы столицы (как финалисты антирейтинга, так и те, что могли бы попасть в первую десятку) похожи друг на друга как близнецы-братья. Их общая беда – промзоны и транспортная недоступность. Стоять в чудовищных пробках без возможности пересесть на метро или ездить на электричках – незавидная перспектива, поэтому ни москвичи, ни платежеспособные приезжие не стремятся в депрессивные окраины. Отсутствие теоретического спроса объясняет полнейшее равнодушие застройщиков. В «худших» районах (кроме Некрасовки) практически не возводятся новые дома, поэтому жилой фонд и социальная инфраструктура оказались законсервированы в 70-х.
Однако из всех минусов логично складывается главный плюс неблагополучных районов – чрезвычайно низкие для Москвы цены на жильё. Поэтому, хоть предложения на местной вторичке сложно назвать привлекательными, они неизменно пользуются спросом. При этом покупатели такой недвижимости обычно не просто хотят сэкономить на квадратных метрах, а находятся на пороге бедности.
Типичный коренной житель депрессивных окраин Москвы – это человек со скромным достатком, не позволяющим думать об ипотеке и переезде в более привлекательную часть города. Его новыми соседями, чаще всего, становятся приезжие из глубинки и трудовые мигранты. Таким образом на окраинах формируется социальная среда, которая делает эти районы еще менее престижными и заманчивыми для инвесторов. Переломить ситуацию смогут лишь комплексные и дорогостоящие меры: расселение пятиэтажек, вывод промзон, строительство метро.
Свежие комментарии