Наша эпопея по приобретению квартиры на вторичном рынке входит в решающую фазу. Мы обсудили с продавцом все детали, собрали необходимые документы. Теперь предстоит самый важный шаг – сделка. Именно в этот момент, согласно закону, квартира перестанет быть собственностью продавца и перейдет к покупателю.
Нотариус: зачем он?
Еще не так давно все сделки с недвижимостью требовали непременного оформления у нотариуса. Но затем гражданское законодательство было реформировано – обязательное нотариальное удостоверение оставлено для некоторых видов сделок, а по всем остальным стала возможна безнотариальная (простая письменная, ППФ) форма. В число таковых вошла и купля-продажа квартир – договор можно заключить в ППФ, он будет иметь такую же юридическую силу.
Правда, тот факт, что граждане могут обойтись без нотариуса, вовсе не означает, что они должны без него обходиться – иными словами, при желании можно заключить сделку купли-продажи и в нотариальной форме. «Именно эту форму рекомендуется выбрать, если одна из сторон является лицом преклонного возраста либо имеются сомнения в способности человека понимать значение своих действий, — говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по юридическим вопросам. – В соответствии с «Основами законодательства о нотариате» нотариус выясняет дееспособность граждан – иными словами, такое удостоверение сделки дает дополнительные гарантии того, что другая сторона понимала значение своих действий».
«Если вы сомневаетесь в порядочности партнера по сделке, лучше обратиться к нотариусу – он как минимум засвидетельствует, что обе стороны находились «в ясном уме и твердой памяти», — категорична Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость». – Если партнер изменит планы, он вполне может подать в суд, где станет утверждать, что в тот момент был болен или очень пьян».
Кто напишет
Договор купли-продажи надо составить, причем юридически грамотно. Если обратиться за помощью к нотариусу – он займется и этим. А если предпочтение отдано ППФ? Несмотря на бодрое название, эта форма вовсе не такая простая, существует масса нюансов, при несоблюдении которых в регистрации откажут. Так что потребен «писарь», знающий запросы регистрирующих органов. Где такого искать?
Ответ прост: в агентствах недвижимости. Они работают на данном рынке и прекрасно знают, что нужно органам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ФРС). Также можно обратиться в специализированные юридические консультации и даже… к нотариусам. Последние, конечно, начнут предлагать заключить нотариальный договор (их доход тут несоизмеримо выше), но если вы категорически заявите, что требуется только написать — и точка, трудящиеся нотариата, кряхтя, согласятся.
И о деньгах. Нотариальный договор, говорит И. Наумова, стоит не менее 1-1,5% от цены квартиры, указанной в договоре. Услуги специалиста, привлекаемого для составления ППФ, – порядка 1,5-2 тыс. руб. вне зависимости от стоимости жилья.
Что должно быть в договоре
Принцип «доверяй, но проверяй» еще никто не отменял. Несмотря на то, что мы поручаем составить договор профессионалам, их действия надо контролировать. Вот пункты, которые обязательно должны быть в договоре. Прежде всего, конечно, данные о сторонах сделки, включающие в себя, помимо ФИО, даты рождения и реквизиты паспортов. Что понятно: в России более 2 млн Смирновых и 1,5 млн Ивановых, и если просто написать, мол, квартиру покупает Сергей Петрович Иванов, претендентов найдется немало… Но есть и требования, кажущиеся не очень обоснованными, – например, обязательное указание пола. Как ни странно, без «муж.» или «жен.» ФРС договор не зарегистрирует.
Следующее – данные об объекте недвижимости. Тут имеются в виду не только адрес и сведения о размерах (площадь в столько-то квадратных метров), но и реквизиты документов, на основании которых нынешний собственник (т.е. продавец) владеет данным имуществом. Далее – цена. При отсутствии этой информации договор считается незаключенным. По необходимости могут быть также указаны срок и порядок расчетов – какая сумма уже внесена, какая будет выплачена после государственной регистрации.
Есть еще несколько моментов – формально необязательных, однако крайне желательных. Как известно, имуществом, приобретенным в браке, человек имеет право распоряжаться только с согласия супруга(и). Если же данных о второй половине нет, то и согласие давать некому. Но! Несмотря ни на что, лучше добиться внесения в договор пункта о том, что продавец подтверждает, что в браке не состоит. Впоследствии, если супруга все-таки отыщется и начнет требовать вернуть квартиру, вы получаете против продавца мощный рычаг давления: он сообщил о себе неверную информацию. Для суда пригодится. По той же причине стоит добиться пункта о том, что продавец подтверждает, что квартира свободна от арестов, иных обременений и прав третьих лиц.
Регистрация – где, как и сколько
После составления договора мы отправляемся в банк для закладки денег (эту процедуру мы уже описали подробно). А после – на регистрацию. Это самый важный этап сделки. С точки зрения закона все, о чем стороны договаривались ранее, было лишь предварительными соглашениями. И именно регистрация их «цементирует» – после нее у квартиры появляется новый собственник.
Регистрацией занимается специально созданный орган – уже упомянутая ФРС. В Москве у нее около полутора десятков приемных, обращаться можно в любую. От заявителя требуется пакет правильно оформленных документов и квитанция об оплате госпошлины – для частных лиц ее размер составляет 1 тыс. руб. Срок проведения регистрации установлен законом – месяц со дня приема документов.
Не очень приятной особенностью офисов ФРС является наличие очередей и вообще нервная обстановка. Чтобы избежать подобной «радости», можно нанять специалистов. На них потребуется оформить доверенность (заверяется у нотариуса, стоит до 1 тыс. руб.). Стоимость услуг «толкача» — от 3-4 тыс. руб. (частник) до 10-13 тыс. (сотрудник специализированной юридической фирмы).
…После того как зарегистрированные документы из ФРС получены, остается последний шаг: получить квартиру физически, то есть взять у продавца ключи и подписать с ним передаточные акты. Об этом – в следующий раз.
Свежие комментарии