Кризис, наконец, добрался до строительного рынка — по данным Росстата, в феврале текущего года ввод жилья сократился по сравнению с февралем 2015 года на 23,1% — до 4,7 миллиона квадратных метров. Жилищное строительство во все годы кризиса выглядело островком относительной стабильности: показатели объемов за прошлый год здесь снизились всего на 0,5%. Но теперь, похоже, процесс пошел.
Динамику цен на недвижимость анализирует 
A_NALGIN
По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в новостройке в третьем квартале 2015 г. составила 51,7 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем в первом. Это в среднем по стране. А если говорить о Москве, то в четвёртом квартале 2015 застройщики снизили цены на 10% в годовом исчислении. И теперь метр в свежепостроенной железобетонной коробке оценивается ужасно дёшево — менее 200 тыс. руб в готовом жилье. Для любителей точности — 190 тыс. 319 руб. Практически халява, особенно если пересчитать в доллары.
Цены на жильё начали падать. a_nalgin, 2016 год
Проблема в том, что для подавляющего большинства россиян и нынешние цены оказываются запредельными: при средней заработной плате в стране в 32,1 тыс рублей, на метр жилья нужно копить полгода (если не тратить деньги ни на что другое).
За стандартную «однушку» в 36 квадратных метров среднестатистический россиянин должен отдать зарплату за 18 лет.
То, что цены на жильё в России безбожно завышены — общеизвестный факт. До кризиса это обстоятельство смягчалось всеобщим ростом доходов и не вызвало особого раздражения. С началом экономических проблем поддержкой строительного комплекса озаботилось правительство. Помощь застройщикам была оказана как прямыми вливаниями денег, так и поддержкой спроса на жилую недвижимость в виде программ льготной ипотеки, поддерживаемой государством. «Мы ввели программу льготной ипотеки в самый сложный период для экономики и, обратите внимание, что объем ввода жилья не упал», — напомнил недавно министр экономразвития Алексей Улюкаев на правительственном часе в Госдуме.
Как ни странно, господдержка действительно дала позитивный эффект: в кризисный 2014 год российский строители сдали в эксплуатацию рекордное количество жилья — 84,2 млн кв. метров. Столько не строилось даже в СССР! В 2015 году это цифра немножко снизилась, но всё равно остался выше советских достижений — 83,8 млн «квадратов». 
Ввод жилья достиг рекордных уровней. Spydell, 2015 год
Впрочем, кризис всё-таки брал свое. По данным Росстата, в 2015 году объем инвестиций в основной капитал в строительстве снизился на 16,3%, хотя в целом по экономике это снижение оказалось вдовое меньшим (8,4%). Просроченная задолженность строителей по кредитам банков выросла за год на 9%, а численность работников, работавших неполное время, достигла уровня в 18,3%. Тем не менее, три четверти российских строительных организаций закончили 2015 год с прибылью.
Общая прибыль предприятий строительной отрасли выросла за 2015 год в полтора раза
Примечательно, что при инфляции в 2015 году почти 13%, себестоимость строительства в России возросла лишь на 7,3%. Этому поспособствовала стабильность цен на многие стройматериалы: кирпич, бетон, цемент, песок подорожали за год меньше, чем на 2 проц, а строительные растворы и оконное стекло даже подешевели. Производство стройматериалов характеризуется высокими энергозатратами, а тарифы на все виды топлива и электроэнергию в последнее время заметно выросли. Но на стоимости, например, цемента это почти не отразилось. Объяснить это можно лишь тем, что в предыдущие годы производители так раскрутили цены, что сегодня запросто могут их не повышать.
Демография против цен
Сокращение ввода жилья в начале года — первый сигнал того, что строителям предстоит столкнуться с серьезными проблемами, связанными с поведением покупателей. Как известно, квартиры в основном приобретаются либо для проживания, либо для сдачи в аренду.
Что касается арендного рынка, то ещё прошлой осенью аналитики заговорили о катастрофическом обвале спроса на съемные квартиры как в Москве, так и в регионах. Главная причина — сокращение зарплат и рабочих мест, в том числе в больших городах. То есть во-первых, стало меньше приезжих рабочих, которым нужно снимать квартиру. Во-вторых, стало меньше денег у местных жителей, которые раньше снимали квартиры чтобы жить поближе к работе, или, например, отдельно от родителей. Сегодня россияне вынуждены терпеть бытовые и транспортные проблемы, поскольку их финансовые возможности существенно сократились.
На рынке покупки квартир «для себя» долгосрочные тенденции тоже выглядят крайне негативно. Помимо чисто финансовых проблем (по данным Росстата, сбережения россиян в 2015 году сократились на 3,4% после их роста на 6,9% годом ранее), негатива добавляет демография.
Покупки квартир всегда зависят от таких факторов, как заключение браков и рождение детей. Сейчас оба эти показателя в России пошли на снижение. За 2015 год количество браков (как зарегистрированных, так и гражданских) сократилось на 65 тысяч (с 8,4 на 1000 человек в 2014 году до 7,9 в 2015).
Боярская свадьба. Константин Маковский, 1883 год
Рождаемость уменьшилась на 3,2% и будет продолжать снижаться из-за сокращения числа женщин в основном репродуктивном возрасте (20 — 40 лет). Только в Москве их число ежегодно сокращается на 50 тысяч. Следовательно, проблема улучшения жилищных условий будет актуальной для меньшего числа россиян.
Без тормозов
Строители к новым реалиям не готовы. Во-первых, они не могут серьезно снижать цены. Здесь их возможности, помимо прочего, ограничивают банки-кредиторы, которые обычно устанавливают ограничение по минимальной цене продажи жилья. Кроме того, снижать цены зачастую уже некуда. При себестоимости строительства в 60–70 тыс. руб., многие квартиры сегодня продаются по 75–80 тыс. руб. за кв. м. То есть прибыль девелопера составляет менее 15%. И это сейчас считается неплохим показателем, тогда как ещё два года назад новые проекты с прибыльностью ниже 30% даже не рассматривались.
Во-вторых, строители не могут быстро сократить объемы строительства. Например, в столице продолжат реализовываться проекты по строительству домов в бывших промзонах. Там застройщики несколько лет готовили площадки, и не начать работы прямо сейчас они не могут, поскольку это приведет к убыткам. 
Стройка идет. Sergeev Pavel, 2010 год
Здесь добавляется и политический момент: правительство ждет от строителей сохранения объемов. Министр экономразвития Алексей Улюкаев недавно сообщил, что на программу поддержки жилищного строительства в 2016 году правительство дополнительно выделит 16 миллиардов рублей. В результате ожидается, что объемы ввода жилья в стране в 2016 году будут сопоставимы с показателями 2014-2015 годов.
SPYDELL. «Жилищное строительство — один из немногих настоящих островков стабильности в России. Это не только услуги строителей, но и производство цемента, бетона, кирпича, арматуры, металлоконструкций, отделочных материалов, да и машиностроение развивается. Это единственная отрасль в РФ, где удельный вес сырья, компонентов и комплектующих отечественного производства превышает 90%. Здесь почти всё замыкается на национального производителя, что помогает развиваться другим отраслям. Строительство, в отличие от производства не требует многолетних инвестпроектов и исследовательских работ. Мы не можем за год-два начать производить наукоемкую продукцию высокого передела, но можем строить дома, объекты инфраструктуры, дороги и т. д.»
Жильё, тип — гостиничный
Поскольку предложение жилья в ближайшие как два-три года уменьшаться не будет, то можно ожидать, что период низких цен на квартиры продолжится как минимум до 2019 года. По некоторым прогнозам, средняя цена квадратного метра в новостройках к концу 2016 г. снизится до 185 тыс. руб., а в 2017 г. — до 160 тыс. руб.
Сами застройщики видят спасение в удешевлении квартир за счёт снижения их метража. Не случайно в рекламе многих компаний уже фигурируют не цены за метр, а цены за квартиру. При этом всё большую популярность строителей приобретают однокомнатные квартиры так называемого «гостиничного типа»: площадью в 12-16 квадратных метров и без кухни. Это, по сути, промежуточный вариант между комнатой в коммунальной квартире и нормальной «однушкой».
PARUS28 делится впечатлениями о таких квартирах. Когда я впервые увидела квартиру гостиничного типа в Москве в районе станции метро Щёлковская, сильно удивилась. Представьте себе, захожу и вижу, что сразу при входе в импровизированном коридорчике справа от двери примостилась кухонька, состоящая из раковины, плиты и крошечной поверхности, чтобы что-то нарезать. Слева от входа дверь в туалет, где лишь унитаз и душ с отверстием в полу. А в комнате имеется место лишь для кровати или дивана и небольшого шкафа для одежды. Естественно, балкона нет. Общая площадь такой квартирки была 12 кв. метров. Но в Москве встречаются «гостинки» и побольше: 18 кв. метров, 23 кв. метра. Последняя — уже удача, ибо в ней есть кухня общей площадью 4 кв. метра.
Возможно, именно такие «хоромы» станут главным трендом российского рынка недвижимости на ближайшие годы. Во всяком случае, пока не закончится кризис.
Свежие комментарии